01.项目基本资料
项目名称：Niche Mono Rama 9（翰林学府）
开发商：SENA集团（上市开发商）
地理位置：Rama 9路17巷
项目类型：2栋8层楼低层公寓
交房时间：2023年底交房，现房（全额付款）
产权：永久产权
土地面积：4-2-14.4莱（7257.6平方米）
住宅套数：410 套
室内净高：2.5米
户型详情
1卧室：25.5—30㎡
1+1卧室：32.0—33.5㎡
2卧室：54.5—56㎡
停车位：普通停车149 个，双排停车位24个，共计 173个，占比42.2%
物业费用：40泰铢/㎡/每月
维修基金：500泰铢/㎡（一次性缴纳）
公共设施：健身房、游泳池、警卫室和保安服务 24 小时、大堂、邮箱、司法室、急救室、控制室、洗衣房、联合办公 A/B、休闲草坪、凉亭、慢跑道、公共区域的 Wi-Fi
公共服务：智能储物柜、电动车充电器、班车服务
付款方式
定金：一房5万泰铢/2房10万泰铢， 7天内支付30%首付，30天内付清全款完成过户。
公寓目前所有户型都还有在售的，单价在9.6—10.5万泰铢之间，具体户型起售价如下：
1️⃣25.86㎡一居室，总价265.9万泰铢，约59万人民币，单价约10.3万泰铢；
2️⃣32.6㎡大一居室，总价316.6万泰铢，约70万人民币，单价约9.7万泰铢；
3️⃣56.52㎡两居室，总价543万泰铢，约121万人民币，单价约9.6万泰铢。
28㎡一居室
02.开发商背景
Sena是泰国知名的上市开发商之一，成立于1979年，2009年于泰国证券交易所上市，拥有36年别墅、商业、公寓等不同物业的建筑经验，曾在多次获得建筑大奖，其开发的公寓因物美价廉，深受海内房产外投资者的热捧。
该公司极其重视向购房者提供优质服务，设计理念是“更好的细节，带来更舒适的体验”，在“2019年度泰国房地产奖”中斩获5项大奖。
Sena旗下有8个公寓系列，其中KITH、FLEXI是高端公寓系列，NICHE mono, NICHE prime系列则更受中端投资客的青睐，今天介绍的Niche Mono Rama9就是Sena打造的高性价比学区房，毗邻三大顶级国际学校，单价仅9.6万泰铢起。
03.区位介绍
翰林学府在曼谷拉玛九区的腹地，10分钟到拉玛九中心区，距现有的蓝色线泰国文化中心站4.2公里，正在建设中的橙色线Mrta站1.4公里，2公里内有3所顶尖国际学校，分别是丽晶、新加坡、KIS国际学校。
其中新加坡国际学校是曼谷最受中国家长欢迎，一方面是较为“平民化”的收费标准，另一方面是该学校提供中、英、泰三语教学，将中文设为必修课程，可以很好地解决中国家长怕孩子落下中文学习的担忧。
除了国际学校外，项目周边还汇聚了很多的政府机构与大使馆，如老挝大使馆、柬埔寨大使馆和旺通廊区警察局等，为公寓带来大批租客的同时，也变相使得该区域更加安全。
接下来再和大家详细介绍一下曼谷拉玛九区。
拉玛九是曼谷的第三代CBD与新一代金融中心，坐落于曼谷市区的东北部，南挨第二代CBD素坤逸最核心站点Asok，可一线直达曼谷的第一代CBD是隆/沙吞。
近些年依靠泰国政府的税收优惠与重视，使该区域承接了很多第一代和第二代CBD外溢的金融企业、500强公司和中资企业，如友邦保险、联合利华亚太区总部、正大集团的CP Land大楼等，其中友邦保险公司成立于1919年，拥有超百年的历史，是亚太地区领先的跨国保险集团，连续11年稳居世界500强榜单内。
相比与前两代CBD，拉玛九房产的升值潜力更大，像最早发展起来的是隆/沙吞区的中心地带已经没什么土地可开发了，素坤逸地铁口的公寓，单价大多数都已逼近天花板，像Asok站附近公寓单价在25万泰铢左右，到仅两站之隔的拉玛九站附近的公寓单价仅15~18万泰铢左右，相差了近10万泰铢，再加上该区域正在快速发展期，还有大量待开发土地、建设中的地铁线，将来房价必将更上一个台阶。
另外，对于我们中国同胞来讲，拉玛九具有更特殊的意义，因为拉玛九及其附近的辉煌是曼谷华人的第二大聚集地（第一是耀华力路），汇聚了曼谷超一半的中餐厅，中国驻泰大使馆也在此地，我们华人生活在这里，仿佛就在国内一样，可以吃到地道家乡美食、买到中国的各种商品，许多餐厅讲中文也能顺畅沟通。
04.租金与二手房价格
1️⃣租金
公寓在DDproperty上暂未找到待出租房源，租金水平我们可以参考附近档次和项目差不多的Atmoz Ratchada Huaikhwang（丽晶公馆）。
如下图公寓每平方米的月租金在600泰铢左右，按当前售价计算（9.6—10.5万泰铢），年租金收益可达7%左右，远高于曼谷公寓的年均租金收益（5%），很值得投资。
2️⃣二手房价格
公寓的二手房单价在10万泰铢左右，与当前的新房售价基本持平，一方面突显了公寓还是比较保值的，另一方面也意味着，新房更值得购入，因为同样的价格，新房的购房手续更简便，配套的家具都是全新的。
05.优缺点分析
优 点
01升值潜力大
公寓在拉玛九区，拉玛九是曼谷的新兴发展区，近些年发展速度非常快，房价和地价也随着飞速上涨，当前还有一条正在建设中橙色线，公寓距橙色线地铁站仅1.4 公里。
按照之前曼谷区域的发展情况，未来该线路开通后，必将极大地促进周边房地产市场的繁荣与发展，而翰林学府现在单价仅9.6万泰铢起，比周边公寓都便宜，将拥有更大升值空间。
02.极易出租
拉玛九作为曼谷的第三代CBD，汇聚了非常多的大型企业，如华为、联合利华亚太区总部、友邦保险等，每天有大概有3万个白领在该区域上班，4.8万余人去核心区的尚泰商场。
翰林学府正位于拉玛九区，这些白领都是公寓稳定的租客群体，并且公寓2公里内还有3所国际学校，基本每个学校都上千名师生，而泰国的大多数学校都是不提供宿舍，大部分师生都会在学校附近租房，所以翰林学府是非常好出租的，维灿在网上都没找到该公寓待出租的房源。
未来业主入手后，如果出租的话，可以轻松获得稳定的租金收益，年租金回报率可高达7%左右，妥妥的投资利器。
03.超高性价比
翰林学府算是拉玛九区最实惠的一个项目，如附近的丽晶公馆单价11.4万泰铢起、暹罗天街11.9万泰铢起，均比它高。
同时公寓还送全套家具，公共设施也很丰富，虽然距地铁站有4公里左右的距离，但依然配备了接驳车，可直接将住户送到地铁站入口。
缺 点
01.距地铁站有段距离
公寓最近的地铁站是泰国文化中心站，有4.2公里的距离，若步行过去是很远的，不过项目的物业配备了接驳车，白天1小时有一班车可将业主送至地铁站入口，也就是10分钟左右的车程，日常想搭乘地铁还是很便利的。
02.周边商业较少
项目周边的商业相比于核心区来说，是比较少的，1公里内只有一家小超市Golden Place Rama 9，不过3~4公里的距离就有很多大型的超市或商场了，如Big C、尚泰等，若业主有车的话，日常购物还是很方便的。
03.没有大户型
公寓最大的户型是56平左右的两居室，大多数是26—34平左右的一居室和大一居室，一般买来投资或偶尔度假居住是很合适的，但如果喜欢大户型，想买上百平的三居室，就只能考虑其他项目了。
06.周边配套设施
1、出行
公寓距现有的蓝色线地铁站（泰国文化中心站）有4公里的左右的距离，正在建设中的橙色线地铁站1.4 公里，未来橙色线开通后，业主搭乘地铁出行将会便利很多。
另外公寓距Chalong Rat高速公路仅2公里，沿该高速路往南可汇入Sirat Expy高速路和快速抵达生活设施齐全的On Nut区。
2、购物
公寓1公里内购物场所不多，最近的一个超市是Golden Place Rama 9（800米），这个超市及其附近几乎囊括了所有的生活购物所需，包括有商品种类齐全的超市以及咖啡厅、银行、餐厅等。
711便利店（100米）
Tecnogas家电商场（1.8公里）
Bambus（1.8公里）
Makro Food Service Mengjai（1.9公里）
The Mall Ramkhamhaeng（3公里）
Big C Supercenter Huamak（3.6公里）
迪曦购物广场（3.7公里）
Big C Extra Ratchadapisek（3.9公里）
Esplanade Ratchadaphisek（4.3公里）
Central Rama 9（4.4公里）
3、教育
公寓附近的教育资源十分丰富，2公里内就有三所曼谷排名前十的国际学校，分别是丽晶、新加坡、KIS国际学校，其中距最近的丽晶国际学校仅1.2公里的距离，业主或租户步行十多分钟就到了。
该学校在曼谷有两个校区，一个在Lang Suan路，一个在拉玛九区，也就是公寓附近的这个，校园内设有先进的教学设施，如专门的音乐，艺术，戏剧和阅读室，以及宽敞的图书馆、游泳池、礼堂和运动场等，大部分课程以英文教授，辅以中文和泰文。
泰日协会学校（180米）
Rajapark international school（1.5公里）
新加坡国际学校（1.6公里）
Lycée Français International de Bangkok (LFIB)（1.7公里）
KIS 国际学校（2公里）
曼谷舒兹伯利国际学校城市校区（3.1公里）
Ramkhamhaeng University（3.6公里）
4、诊所&医院
公寓步行500米内有一所本地医院和一家诊所Medical Development Clinic（500米），其中Medical Development Clinic的医疗服务是出了名的优质，价格还不贵。
Piyavate Hospital（2.6公里）
Bangkok Hospital（2.7公里）
Praram 9 Hospital（3.4公里）
Petcharavej Hospital（3.5公里）
5、公园
公寓附近有好几个小公园，平时业主休闲散步、运动健身等，都可以去这些小公园，非常方便。
Phan Phirom Park（1.7公里）
MRTA Health Park（2.9公里）
Live Park Rama 9 Road（3公里）
